פסק-דין בתיק עת"מ 23251-10-12

1. עתירה מנהלית שבה התבקש בית המשפט לתת בידי העותרת סעדים כדלקמן: הצהרה שהסכם הפשרה שנחתם בין העותרת לבין המשיבות ביום 31.3.04 (" הסכם הפשרה") תקף ומחייב (לרבות הוראות סעיפים 25-27 שלו); צו שיורה למשיבות לקיים את הוראות סעיפים 25-27 של הסכם הפשרה; צו שיורה למשיבה 1 (" העירייה") להימנע מלנקוט כנגד העותרת הליכי גבייה מנהלית ביחס לחוב היטל השבחה שהיא חייבת בו, וכן צו שיורה לעירייה להימנע מלהוסיף לחוב ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 (" חוק הרשויות המקומיות").

2. נוכח טיבם של שני הסעדים העיקריים שהתבקשו בעתירה, היינו הצהרה בדבר תוקפו של הסכם הפשרה וצו לאכיפת הוראות מסוימות שלו, ביקשתי כי העותרת תגיש טיעון משלים שיפרט מהו לדעתה הבסיס לסמכותו של בית משפט זה לתת את הסעדים המבוקשים. לאחר שהעותרת הגישה את הטיעון המשלים שבו היא הפנתה לדברים שנאמרו ברע"א 11224/04 המועצה המקומית פרדסיה נ' מוריס בלונדר , פ"ד נט (5) 473 (2005)  והבהירה את גדר טענותיה בעתירה, הוריתי על הגשת תגובה מקדמית, ולאחר שזו הוגשה התקיים דיון מוקדם שבגדרו נעשה מאמץ להביא את הצדדים לידי הסדר. בתום הדיון קיבלו על עצמם הצדדים לנהל משא ומתן, אולם הסתבר שזה לא צלח, ובדיון מוקדם נוסף שהתקיים ביום 25.4.13 הסכימו הצדדים שפסק הדין יינתן על יסוד כתבי הטענות שהוגשו, הטיעונים שהושמעו והשלמת סיכומי טענות שהוגשה לאחר מכן.

ר ק ע

3. העותרת היא חברה העוסקת בפיתוח מקרקעין וייזום של עסקי נדל"ן, ובכל זמן רלוונטי לעתירה היא הייתה הבעלים של נכס מקרקעין הידוע כחלקה 31 בגוש 10772 (" הנכס" או " המקרקעין"). בשנת 1998 התברר לעותרת שעל המקרקעין נבנה בית כנסת גדול מידות, ומבדיקה שעשתה התברר שהעירייה צירפה את חתימתה לבקשה להיתר בנייה כאילו היא בעלת המקרקעין. על רקע זה, ועל רקע העובדה שהתרחשויות אלה אירעו ללא  ידיעתה של העותרת, היא הגישה לבית המשפט המחוזי בחיפה תובענה בת"א 892/01 נגד העירייה והמשיבה 2 (" הוועדה המקומית") ונגד אחרים, שבה היא עתרה לפיצוי בסכום של 2.6 מיליון ש"ח (" התובענה"). בעקבות הגשת התובענה התנהל משא ומתן בין העותרת לבין המשיבות שבסופו נחתם הסכם הפשרה, ובעקבות כך נמחקה התובענה. עיקרו של הסכם הפשרה הוא חילופי שטחים כך שחלק מן המקרקעין, בשטח של 2,500 מ"ר, יועבר לבעלות העירייה, ואילו זו תעביר לעותרת קרקע בשטח זהה המהווה חלק מחלקה 200 בגוש 11191. בין השאר הוסכם כי העותרת תוכל ליזום שינוי ייעוד של הקרקע שהיא קיבלה על פי הסכם הפשרה, והוועדה המקומית התחייבה להמליץ לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לאשר תכנית מתאר הכוללת שינוי ייעוד זה (" תוכנית המתאר"). לענייננו חשובות מספר הוראות בהסכם הפשרה והן:

" 20. הכשרת הישוב (העותרת, א"ק) תשלם עם אישור התוכנית את היטל ההשבחה הנובע משינוי ייעוד המקרקעין הנרכשים מש.צ.פ ליעוד כפי שיאושר על פי התוכנית.

....

25. מוסכם כי ככל שיוטל היטל השבחה על החברה (העותרת, א"ק) תהיה זו רשאית לקזזו על ידי העברת בעלות במקרקעין נוספים, מתוך המקרקעין לעירייה.

26. מוסכם בין הצדדים כי אין באמור בסעיף זה כדי להטיל חובה על הכשרת היישוב להעביר לבעלות העירייה מקרקעין כלשהם וכי עניין זה נתון בשיקול דעת החברה בלבד. כמו כן מוסכם כי אין העירייה חייבת להסכים לקבל כל מקרקעין שיוצעו על ידי הכשרת היישוב. רק מקרקעין נוספים שיוסכם עליהם מפורשות בין הצדדים יועברו לבעלות העירייה בתמורה להיטל השבחה ו/או כל חלק ממנו.

27. שוויים של המקרקעין הנוספים (מונח שהוגדר כחלק נוסף של הנכס) ייקבע בהסכמה בין הצדדים. בהיעדר הסכמה בין הצדדים לגבי שווי המקרקעין הנוספים ייקבע ערכם בידי שמאי מוסכם, השמאי אריה אריאל".

4. כאן המקום לציין, שלפי סעיף 8 של הסכם הפשרה כניסתו לתוקף הותנתה במספר תנאים מתלים ואין מחלוקת שכולם התקיימו.

5. בעקבות הסכם הפשרה הוכנה תכנית מתאר שבגדרה שונה ייעוד הקרקע שהועברה לעותרת מייעוד של שטח ציבורי פתוח לייעוד של מגורים, ובעקבות כך נשלחה לעותרת ביום 6.9.11 שומת היטל השבחה בסכום של 3,002,895 ש"ח (" דרישת התשלום"). העותרת הודיעה למשיבות כי בהתאם להוראת סעיף 25 להסכם הפשרה היא מממשת את זכותה לשלם את היטל ההשבחה על דרך של העברת חלק נוסף של הנכס לעירייה. העירייה השיבה לפנייתה של העותרת והודיעה שאמנם נקבע בסעיף 25 שהעותרת יכולה לקזז את חבות היטל ההשבחה על דרך של העברת מקרקעין לעירייה, אלא שסעיף 26 מותיר שיקול דעת לכל אחד מן הצדדים לגבי יישום ההוראה שבסעיף 25. במילים אחרות, העירייה אינה חייבת לקבל כל מקרקעין שיוצעו על ידי העותרת, ורק מקרקעין שיוסכם עליהם בין הצדדים יוכלו לשמש חלף תשלום היטל השבחה. מכאן ואילך התנהלה חליפת מכתבים המשקפת מצד אחד ניסיונות של הצדדים להגיע לכלל הסכם, אולם מן העבר האחר ניכר גם, בעיקר מצד העירייה, כי זו נותרה בעמדתה שדרך המלך היא תשלום היטל השבחה בכסף, ואילו הדרך החלופית כפופה להסכמת העירייה ולשיקול דעתה בנוגע לנכסי המקרקעין שיוצעו לה. עוד ייאמר, והדבר אינו קל ערך, שבחליפת המכתבים העלתה העירייה טענה שסעיף 25 להסכם הפשרה, הקובע אפשרות של תשלום היטל השבחה בשווה כסף (על ידי העברת מקרקעין ולא בכסף ממש), הוא בלתי חוקי.

6. להשלמת התיאור יצוין כי בדיון שהתקיים ביום 25.4.13 הודיע בא כוחה של העותרת שהיא מכרה לצד שלישי את זכויותיה בשטח הקרקע שהיא קיבלה על פי הסכם הפשרה, ועל רקע שימוש שעשתה העירייה בסמכותה לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש) (" הפקודה"), שהתנתה את מתן היתר הבנייה בכך שישולם חוב היטל ההשבחה, שילמה העותרת את החוב תחת מחאה כדי למנוע נזקים מן הצד השלישי שרכש ממנה את הזכויות.

ה ט ע נ ו ת

7. העותרת טוענת שהסכם הפשרה הוא בעל תוקף מחייב, ואין לאפשר לעירייה להשתחרר מהוראת סעיף 25 המאפשרת לה לשלם את היטל ההשבחה בשווה כסף (היינו במקרקעין). העותרת טוענת גם כי בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, ניתן במקרים מסוימים להכשיר את ההוראה המאפשרת לשלם היטל השבחה בשווה כסף ולכן, על רקע נסיבות העניין, אין לאפשר לעירייה לחזור בה מהסכמתה בסעיף 25 להסכם הפשרה. עוד נטען כי אפילו ייקבע שדבק פגם של אי חוקיות, אזי על פי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (" חוק החוזים") יכול בית המשפט להורות על קיום החוזה על אף הפגם שנפל בו. לעניין סעיף 26 להסכם הפשרה טענה העותרת שעל פי פירושו הנכון, העותרת בלבד היא זו היכולה לקבוע אם ואיזה נכסי מקרקעין יועברו לעירייה חלף תשלום היטל השבחה, כאמור בסעיף 25 להסכם, וכי הסתמכות העירייה על הסיפא של סעיף 26 מרוקנת אותו מתוכן.

8. בנוסף לטענות העותרת בנוגע לתוקפו של הסכם הפשרה ולזכותה לאכיפתו, היא טענה גם שבנסיבות העניין אין להוסיף לחוב היטל ההשבחה ריבית והפרשי הצמדה בהתאם לחוק הרשויות המקומיות.

9. בתשובת המשיבות שני רבדים. ברובד האחד הן שבות וטוענות שאכן הוראת סעיף 25 המאפשרת תשלום היטל השבחה בשווה כסף אינה חוקית, ומשום כך אין לאכוף אותה. בצד זאת העלתה העירייה גם טענה שהסכם הפשרה לא נחתם באופן המתחייב מסעיף 203(א) לפקודה ולכן אין לו תוקף. ברובד האחר טוענות המשיבות שעל פי פירושו הנכון של סעיף 26 להסכם הפשרה השימוש במנגנון שנקבע בסעיף 25 אפשרי רק במקום שבו הסכימו שני הצדדים על המקרקעין שישמשו חלף תשלום היטל השבחה, ומשלא הושגה בין הצדדים הסכמה בנוגע למקרקעין כאלה, לא ניתן לקבל את טענות העותרת וממילא יש לדחות את העתירה.

ד י ו ן

עניין הריבית

10. בפתח הדברים אציין כי בדיון שהתקיים ביום 25.4.13 אישרה באת כוח המשיבות, וטוב שעשתה כך, שבנסיבותיו המיוחדות של העניין תישקל האפשרות להמיר את החיוב בריבית והצמדה מבסיס החיוב על פי חוק הרשויות המקומיות לבסיס חיוב על פי חוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה, תשכ"א-1961, ובהשלמת הטיעון הכתובה שהוגשה מטעמן של המשיבות צוין (בסעיף 9) שכך נעשה. בכך התייתר הצורך להכריע בשאלת הבסיס שעל פיו יש לחשב ריבית והפרשי הצמדה על היטל ההשבחה, ויש להניח שהמשיבות ינהגו בהתאם להסכמתן.